每經(jīng)編輯 祝裕

　　□ 呂 韜

　　樓市融資全面收緊！出路在何方？

　　7月12日，發(fā)改委下發(fā)通知，直指房企海外發(fā)債！

　　發(fā)改委本次下發(fā)的通知內(nèi)容不長(zhǎng)，算上標(biāo)題、落款加日期，一共有600多字。

　　俗話說(shuō)，字越少，事越大。

　　發(fā)改委通知一共4條內(nèi)容，其中效果最強(qiáng)、影響最直接的當(dāng)屬第1條，即房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

　　一句話給房企海外發(fā)債定性定調(diào)：

　　海外發(fā)債可以有，但只能借舊換新，想外資內(nèi)引，儲(chǔ)備余糧，逆周期投資拿地，做大做強(qiáng)，不好意思，沒(méi)門！

　　為了達(dá)到第1條的目的，在接下來(lái)的第2、第3條里，發(fā)改委還著重從備案登記、信息披露等環(huán)節(jié)，加強(qiáng)審核力度，進(jìn)一步約束房企海外發(fā)債。

　　通知進(jìn)行到最后，第4條里，發(fā)改委還不忘提醒房企，照照鏡子，看看外債比例，借債期限合不合理，不合理的，要小心，要慎重，穩(wěn)妥再穩(wěn)妥。

　　前幾天才說(shuō)過(guò)，信托收緊，找銀行；銀行收緊，去海外。

　　這才幾天，沒(méi)想到，海外融資居然也收緊了。

　　實(shí)際上，3、4月小陽(yáng)春之后，5月房企的國(guó)內(nèi)融資其實(shí)就已經(jīng)開(kāi)始受阻。

　　5月17日，隨著明確收緊房企融資的標(biāo)志性文件——銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文下發(fā)，房企一方面在國(guó)內(nèi)“搶融資”（信托、貸款能做的趕緊做），另一方面，全行業(yè)調(diào)轉(zhuǎn)船頭，轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外。

　　看數(shù)據(jù)一目了然。

　　6月，房企海外融資397.5億元，環(huán)比5月大漲436%，環(huán)比增幅4倍多！

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年上半年，房企境內(nèi)外發(fā)債融資總額一共4286億元，其中，境外發(fā)債2883億，占比達(dá)到驚人的67%！就占比而言，比2018年高出近20%。

　　要知道，海外發(fā)債可不便宜啊，發(fā)債成本比國(guó)內(nèi)貴67.8%。

　　就這么貴，為了儲(chǔ)備余糧，為了活下去，該借還得借。

　　不過(guò)，7月12日之后，該借還得借恐怕要變成想借借不了，以往可以“高息攬儲(chǔ)”，現(xiàn)在只要目的不純，連“高息”的機(jī)會(huì)都沒(méi)了。

　　在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)到位資金里，不難發(fā)現(xiàn)，融資量排第二的那項(xiàng)叫自籌資金。

　　信托、部分銀行貸款、海外發(fā)債、國(guó)內(nèi)發(fā)債、ABS等等，這一系列最近收緊，被“封”的融資渠道，幾乎全部隸屬于自籌資金。

　　可能有人會(huì)說(shuō)，看房地產(chǎn)到位資金明細(xì)，不是還有其他融資途徑么？

　　自籌資金涼了，定金及預(yù)收款，個(gè)人按揭一樣玩得轉(zhuǎn)啊。

　　此言差矣。

　　調(diào)控新方向是控制融資端，這個(gè)融資端，不僅限于房地產(chǎn)企業(yè)，還包括購(gòu)房者的融資。

　　另外，6月，房貸利率2019年以來(lái)首次增長(zhǎng)，市場(chǎng)利率在往下走，房貸利率卻逆勢(shì)走高，定向加息不言而喻。

　　控房貸走量，提利率走價(jià)，量?jī)r(jià)都控制，妥妥的融資端調(diào)控！

　　而且，從央行這幾天公布的貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，居民側(cè)融資端調(diào)控效果，已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)！

　　7月12日，央行公布2019年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，反映居民房貸的居民中長(zhǎng)期貸款占比（占全部貸款的比重）跌破30%。

　　前6個(gè)月，居民中長(zhǎng)期貸款占人民幣貸款比重，為28.4%。

　　作為對(duì)比，4月（小陽(yáng)春那個(gè)月）居民中長(zhǎng)期貸款占比為40.8%，5月為39.8%。

　　接下來(lái)，利率上行，成本走高，居民借錢的欲望會(huì)大打折扣，如果再加上控房貸增長(zhǎng)本身，這無(wú)疑是雙重調(diào)控。

　　未來(lái)，房企想要指望定金及預(yù)收款，個(gè)人按揭等和購(gòu)房款相關(guān)的資金“活血化瘀”，可能不太現(xiàn)實(shí)。

　　更嚴(yán)峻的是，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨還債高峰期。

　　據(jù)萬(wàn)得數(shù)據(jù)，2019年下半年，房企有1706億元債務(wù)要還；2020年，全年有4430億元需要還，2021年更是有多達(dá)7155億元要還。

　　大把錢要還，全渠道融資被封，房企到底怎么辦？

　　還是有些辦法。

　　級(jí)別尚可的頭部中下游房企，還可以搭上市便車，緩解一下饑渴。

　　截至2019年6月，在港交所等待IPO的房企包括海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、新力控股在內(nèi)共增至7家。

　　沒(méi)辦法上市，也借不來(lái)錢的中小房企，如果現(xiàn)金流扛不住，只好賣地，甚至“賣身”了。

　　大房企，只要不是自己作，控制拿地節(jié)奏，其實(shí)是受益于這場(chǎng)融資風(fēng)暴的。

　　當(dāng)然，實(shí)在沒(méi)辦法，還想盡快回籠資金就降房?jī)r(jià)，降到讓有資金的人，心滿意足為止，不需要房貸，資金想必也能湊夠。

　　深圳不再公布房?jī)r(jià)！意義不大！

　　銷售端調(diào)控見(jiàn)過(guò)，融資端調(diào)控現(xiàn)在也有了，讓房?jī)r(jià)“消失”這種調(diào)控辦法，真心沒(méi)見(jiàn)過(guò)！

　　深圳就上演了一出，不公布房?jī)r(jià)的新式調(diào)控！

　　7月13日，據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》，深圳樓市唯一官方背書(shū)，素有“深圳樓市晴雨表”之稱的深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)，從4月份開(kāi)始就不再公布新房和二手房的成交均價(jià)、成交總金額。

　　現(xiàn)在，如果打開(kāi)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)會(huì)發(fā)現(xiàn)，確實(shí)已經(jīng)沒(méi)有了任何價(jià)格信息，只有成交量、成交面積等數(shù)據(jù)。

　　唯一和價(jià)格有關(guān)的一項(xiàng)是價(jià)格指數(shù)。

　　也就是說(shuō)今后，深圳官方平臺(tái)完全和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同步，只有新房、二手房的價(jià)格指數(shù)。

　　未來(lái)，如果想看深圳房?jī)r(jià)去哪呢？

　　那只有中介第三方機(jī)構(gòu)了。

　　深圳官方為什么突然不公布房?jī)r(jià)了呢？

　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，深圳市住建局回應(yīng)稱：由于深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模有限，成交價(jià)格水平易受結(jié)構(gòu)性影響，直接公示有關(guān)價(jià)格信息并不能很好地反映市場(chǎng)的真實(shí)情況。

　　確實(shí)，以前在深圳官方平臺(tái)查看房?jī)r(jià)信息，幾乎就是一條直線，連心電圖該有的脈沖都沒(méi)有。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定在5.4萬(wàn)元，上下幅度波動(dòng)幾百元。

　　這一個(gè)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，基本上已經(jīng)失真。

　　然而，盡管失真，但失真已經(jīng)兩三年了，前年不取消，去年不取消，為何今年取消呢？

　　有種說(shuō)法是為了對(duì)標(biāo)兄弟城市的做法。

　　經(jīng)過(guò)查實(shí)，幾個(gè)主要城市，除廣州看不到房?jī)r(jià)信息，東莞仍有總價(jià)和成交面積，間接可以獲得房?jī)r(jià)信息。

　　佛山看市場(chǎng)行情（子目錄）的話，是只能獲得成交信息，沒(méi)有房?jī)r(jià)，但佛山房產(chǎn)信息官網(wǎng)的新房和二手房子目錄里還是有詳細(xì)的房?jī)r(jià)信息。

　　也就說(shuō)，除了對(duì)標(biāo)廣州以外，深圳其他兄弟城市還沒(méi)有完全“下架”房?jī)r(jià)。

　　當(dāng)然，說(shuō)“下架”房?jī)r(jià)純粹是為了控制市場(chǎng)情緒大起大落，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，可能也站不住腳。因?yàn)樯钲诠俜椒績(jī)r(jià)，兩三年來(lái)都是橫著走，已經(jīng)很能夠穩(wěn)定預(yù)期了。下架了，效果可能不見(jiàn)得比留著好。

　　所以，深圳官方不再公布房?jī)r(jià)，實(shí)質(zhì)意義并不大。

　　說(shuō)回真調(diào)控，房企全渠道融資受限之后，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，某TOP10房企投資部門人士說(shuō)到：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢就不會(huì)瘋狂拿地。

　　對(duì)TOP10來(lái)說(shuō)，錢少了，肯定不會(huì)瘋狂拿地，但對(duì)于非TOP10來(lái)說(shuō)，融資寒冬，其實(shí)不止拿地，連活下去可能都成問(wèn)題。

　　房企融資難，居民融資緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定要繼續(xù)往下走，但要知道，監(jiān)管層真正的目的，不是把房地產(chǎn)行業(yè)徹底打入冷宮，而是長(zhǎng)期橫盤，最終通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增長(zhǎng)，抹平差距，自然消解泡沫。

　　所以，未來(lái)，如果樓市太涼了，可能還是需要暖一暖，當(dāng)然局部太熱了，自然也得冰一冰！